puh. 020 7598 200 email: tpi@tpi.fi

TPI Controlin käyttöönottopalvelu vähentää korjausvelkaa

Korjausvelka kertoo, kuinka paljon enemmän rakennuksiin olisi pitänyt investoida, jotta ne olisivat kaikin puolin kunnossa. Rakennus- ja saneerausprojektit toteutetaan useiden eri toimijoiden kesken, ja tavallisesti korjausvelan suurin aiheuttaja on kokonaisuuden hallinnan ja ohjauksen puute. TPI Controlin käyttöönottopalvelun avulla kiinteistön sisäolosuhteisiin vaikuttavat prosessit saadaan paremmin hallintaan.

Miten korjausvelka tavanomaisesti ilmenee?

TPI Controlin näkökulmasta korjausvelkaa kasvattavat tekijät ilmenevät kolmella taholla, kertoo asiakkuuspäällikkö Juha Poutanen. Ensimmäinen niistä on lämmönsiirtoverkoston sekä -nesteiden konkreettinen tila. ”Tähän vaikuttaa itse nesteen laadun lisäksi myös kaikki ympärillä oleva toiminnallisuus. Toimilaitteet, kuinka putket on asennettu ja kuinka kokonaisuus toimii”, Poutanen täsmentää. Toiseksi tekijäksi hän nimeää automaation ja ohjauksen. Pelkän ohjauslaitteiston lisäksi huomio ulottuu myös ylemmälle tasolle. On todella tärkeää, kuinka prosesseja johdetaan ja ohjataan. Kolmas tekijä ovat tilankäyttäjien kokemukset kiinteistön olosuhteista. Yleisimpiä huomioita ovat ilman laatuun liittyvät asiat sekä liian viileät tai lämpimät sisäolosuhteet tai vedon tunne. ”Toki korjausvelka sisältää myös paljon muuta, aina kiinteistön rakenteista lähtien,” Poutanen lisää. ”Mutta se ei ole niinkään meidän ydinosaamisaluettamme. Me keskitymme rakennuksen sisällä olevien olosuhteiden optimointiin.”

Mistä käyttöönottovaiheen ongelmat johtuvat?

Poutasen mukaan ristiriitatilanteet kiinteistön rakennuttajan, urakoitsijan ja ylläpitäjän välillä johtuvat usein puutteellisesta kommunikaatiosta sekä siitä, että kukaan ei kontrolloi kokonaisuutta.

Kiinteistön rakentaminen tai saneerausprojekti etenee yleensä siten, että tilaaja valitsee pääurakoitsijan, joka lähtee viemään hanketta eteenpäin. Takuuajan jälkeen kiinteistön huolto ja ylläpito siirtyvät seuraavan osapuolen vastuulle. ”Lähtökohtaisesti rakennuttaja olettaa saavansa kokonaisuuden, joka toimii. Me olemme kuitenkin huomanneet, että 100 %:n toimivuutta ei saavuteta, vaan kapasiteetti jää keskimäärin 60 %:n tietämille”, Poutanen kertoo.


”Yksi suuri syy on siinä, että urakat on pilkottu hyvin pieniin osiin, eikä tieto liiku ketjun rajojen yli. Aikataulut ovat tiukat, ja silloin laatu kärsii.”

Nykyiset lämmönsiirtoprosessien urakat eivät tue kokonaisuuden hallintaa. Putket, automaatio, sähkötyöt sekä ilmanvaihto toteutetaan omina kokonaisuuksinaan, ja nekin on saatettu pilkkoa useampaan osaan. Kukaan ei kanna kokonaisvastuuta koko järjestelmän energiatehokkaasta hallinnasta.

”Usein monet toiminnalliset puutteet ilmenevät pikkuhiljaa, eikä niitä edes huomata takuuajan puitteissa. Pidemmän päälle ne alkavat aiheuttaa mystisiä ongelmia siellä täällä”, toteaa Poutanen. Ongelmat voivat ilmetä esimerkiksi puutteellisina energiatehokkuuslukemina tai lämmitysongelmina. Kun takuuaika päättyy, kenelläkään ei välttämättä ole enää selkeätä kokonaiskuvaa.

Poutasen mielestä on huolestuttavaa, että kiinteistöjen omistajien ja rakennuttajien keskuudessa ongelmaa ei ole edelleenkään tunnistettu.

”Rakennetun ympäristön kunnossapidon laiminlyönti maksaa Suomessa vuosittain 3,4 - 5,7 miljardia euroa. Jo valmiiksi viallinen kiinteistö tuo luonnollisesti valtavan lisäsiivun kunnossapidon kuluihin”, hän summaa.

Lukemat kertovat, että TPI Controlin käyttöönottopalvelulle sekä prosessien ohjauksen uudistamiselle on olemassa selkeä tarve.


Asiat kontrolliin uusien toimintamallien avulla

Ratkaisuksi ongelmaan Poutanen tarjoaa koko kuvion tarkastelua uudesta kulmasta. ”Tavallaanhan tässä ei tarvitsisi tehdä mitään maata mullistavaa, vaan yksinkertaisesti laittaa palikat uuteen järjestykseen”, hän toteaa. Alun perin Australiassa kehitelty allianssimalli olisi tehokas apu suuren kuvan kontrollointiin. Sen lähtöajatuksena on koota kaikki projektin toimijat saman pöydän ääreen. Allianssimallin käytöstä on saatu jo hyviä esimerkkejä rakentamisen problematiikan ratkomisessa, mutta sitä pitäisi viedä vielä pidemmälle tekemisen ytimeen. ”Putkiurakoitsija on hyvä rakentamaan sitä konkreettista järjestelmää, mutta siihen tarvitaan avuksi spesiaalitoimija, joka rakentaa softwaren. Sama pätee esimerkiksi ilmanvaihtoon, jossa urakoitsija toteuttaa iv-koneiden asennukset sekä kytkennät, ja toinen taho virittää ilmamäärät ja muut tekijät kuntoon”, Poutanen täsmentää. Kun yksi vastuutaho kontrolloisi tätä kaikkea, prosessit selkeytyisivät.

Tapani Nousiainen, Suomen yhden suurimman rakennuttajayrityksen SRV:n tekninen johtaja, on samoilla linjoilla. ”Periaatteessa intressin pitäisi kaikilla osapuolilla olla sama”, Nousiainen toteaa. ”Kun kaikki on alusta asti selvillä, kiinteistö voidaan luovuttaa hyvässä kunnossa käyttäjälle ja ylläpitäjälle. Se säästää kaikkien vaivaa, sillä jokainen tavoittelee samaa lopputulosta.” Nousiainen korostaa myös vastuunkannon merkitystä, oli yritys mikä tahansa. ”Vastuu tarkoittaa koko pakettia, esimerkiksi jälkimittauksista huolehtimista. Mittausten perusteella voidaan tarjota myös takuut ja asianmukaiset raportit, joiden myötä projekti on helpompaa luovuttaa seuraavaan vaiheeseen.” Hän muistuttaa myös, että jos matkan varrella suunnitelmat muuttuvat, vastuullisuuden tulisi kulkea mukana. Tämä tarkoittaa tarvittavien toimenpiteiden läpikäyntiä vaihe vaiheelta uudelleen. TPI Control ja SRV ovat jo toteuttaneet uusia toimintamalleja muutamissa hankkeissa, ja tulokset ovat olleet rohkaisevia.

Toimiva prosessi säästää rahaa ja aikaa, mutta kasvattaa myös vastuullisuutta ja läpinäkyvyyttä

Prosessin ohjaus ja kontrollointi takaavat paremman lopputuloksen ja helpottavat kaikkien elämää myös projektin jälkeen. Silloin ei tarvitse korjailla virheitä jälkikäteen ja riidellä siitä, kenen vastuulla asiat olivat. Se säästää myös rahaa, sillä takuuajalta ei kerry korvausvaatimuksia. Asianmukaisen raportoinnin ja kirjanpidon ansiosta rakennuttaja tai omistaja voi osoittaa helposti kaiken olevan kunnossa. Urakoitsija ei joudu korjailemaan sieltä täältä myöhemmin ilmeneviä ongelmia, ja ylläpito saa tietyt mittausten raja-arvot, joihin voi luottaa. Poutasen mielestä taloteknisessä ylläpidossakin voitaisiin vielä rohkeammin haastaa olemassa olevia malleja ja lähestyä ratkaisuja allianssin näkökulmasta. Kiinteistön ylläpitäjällä tai managerilla olisi silloin helposti käsillä oleva tieto siitä, että asiat ovat kunnossa sekä suunnitelma, jonka avulla ne pysyvät kunnossa. Ennakointi helpottuu, ja yllättävät kulut pysyvät poissa. Kun suunnitelmat ja toteutus noudattavat samoja polkuja, myös rakennuttamisen valvonta on helpompaa.

”Joku voisi kritisoida sitä, että tämä maksaa enemmän kuin nykyinen rakentamisen prosessi, mutta todellisuudessa raha vain siirtyy takuuajan selvittelyistä ja ylläpitoprojekteista sinne lähtötilanteeseen”, Poutanen korostaa. ”Omistajalle ei tule myöskään yllättäviä menoeriä, ja myytäessä voidaan toteennäyttää, että kaikki on kunnossa, eikä lämmönsiirtoprosessissa ole sudenkuoppia.”

Myös kiinteistön käyttäjän näkökulmasta olosuhteet on helppo ulosmitata. Kun lämmönsiirto ja ilmanvaihto toimivat, kaikki on energiatehokasta. Ei ole epätavallista, että Suomessa puutteellisesti toimivia tiloja joudutaan lämmittämään ja jäähdyttämään yhtä aikaa. Tämä näkyy välittömästi myös energialaskulla.

Toimiva prosessi kasvattaa myös vastuullisuutta sekä läpinäkyvyyttä. Kun jollain on selkeä käsitys ja vastuu kokonaisuuden hallinnasta, turhat välivaiheet jäävät pois ja elinkaariajattelu tehostuu. Se on melkoinen harppaus kestävämmän kehityksen suuntaan. Raportit ovat ajan tasalla ja esimerkiksi pakkasnesteitä on mahdollista käyttää myös kierrätyksen jälkeen. Se vähentää hiilidioksidipäästöjä ja vaikuttaa sertifiointeihin. Toimivat ja viihtyisät sisäolosuhteet ovat myös kansanterveyden näkökulmasta suuri tekijä. Korjausvelan kasvua hillitsemällä siis myös ympäristö ja tilankäyttäjät voivat paremmin.

Ajankohtaista

#

Rekry: Operatiivinen johtaja

Haemme näkemyksellistä ja kokenutta talotekniikan rautaista ammattilaista osaksi cleantech-alan tunnettua, arvostettua ja dynaamista…
Lue lisää
#

Ota kiinteistösi sisäolosuhteet, energiankäyttö ja elinkaari kontrolliin

TPI Controlilta löytyy referenssit esimerkiksi 60 kiinteistön ja yhteensä 300 lämmöntalteenottolaitteen toiminnan analysoinnista ja…
Lue lisää

Lue, miten voimme auttaa

Ota yhteyttätpi@tpi.fi